宋辉说，过去两年高价地王不断涌现，加上之前几年累积的豪宅产品陆续入市，现阶段总价3000万元以上的顶级产品竞争十分激烈。

  在上海，库存问题同样严峻。数据显示，嘉定和崇明的豪宅库存消化周期均超过了50个月，而普陀、浦东和虹口等区域的库存消化周期与新房总体情况基本相当，仅为11个月，区域分化明显。同时随着年初以来远郊豪宅成交低迷，预计嘉定、崇明等区域的豪宅成交情况将更加严峻。

  预计，2015年上海新房豪宅成交量将达到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有约5500套。换句话来说，在供应零增加的情况下，目前上海豪宅的存量也足够未来16个月消化。

  高价拿地后的尴尬

  看了豪宅供应的天量数字，会有一个疑问，为什么要建这么多的豪宅？

  在国内，知名的专业豪宅开发商并不多，如绿城、龙湖、融创、星河湾等。而当前京沪深众多的豪宅项目，却是由多个非豪宅开发商操盘。

  众多开发商可以说是被迫进入了这个市场。“政府出让的宅地越来越少，大家都在抢，价格就越来越贵。”深圳一大型开发商人士说。

  统计显示，2013年4月截至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。

  在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

  业内专家分析认为，按照目前市场供应比例计算，这部分大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价，一线城市的商品房因此进入了豪宅化加速期。

  上海的商品房豪宅化趋势也很明显。2012年以后，上海出现了多个地王，并在2015年继续出让高价地。万科总裁郁亮指出，开发商已无力拿这样的地，因此今年的土地市场上往往闪现着金融机构的影子。

  在深圳，去年龙华片区出让的一幅宅地地王单价达到25000元/平方米，此前周边的房屋售价也不过是这个水平；对开发商而言，后续产品售价必须达到5万才能盈利，由此传导到其他片区，导致整个城市房价也出现豪宅化的趋势。

  万科董秘谭华杰指出，由于一手地价在2014年出现了暴涨，目前一线城市地价普遍太高，去年四季度来看，14个主要城市的土地平均价格比一年前上升了71.9%；同时，一线城市地价占房价的比例上升到了66%，从全世界来看，这也是地价占房价比最高的水平之一。

  谭华杰说，尤其是北京一些区域的地块，地价已经超过了周边在售楼盘的价格，这个地价要求房价必须上涨一倍，而且必须在三年之内完成上涨，这个项目才有可能获得正常的盈利。而万科认为这种情况出现的可能性很小，因此在这段时间买这种地的公司，要承担相当大的经营风险。