房地产将加速去库存化

　　中国经济新常态中增速换挡是一个中长期趋势，这是由中国潜在增长率下降的客观因素所决定的。尽管有人认为，中国人口结构变化会对中国房地产的长期发展带来了不利影响，但中国仍处在城镇化的关键时期。虽然新型城镇化并不意味着房地产化，核心在于公共服务均等化、居民身份市民化，但解决好“住”仍是城镇化的重要方面，中国未来城镇化仍会产生对房地产市场的巨大需求，也是未来一段时间中国最大的内需所在之一。同时，随着经济发展和人们收入水平提高，居民对住房的需求会从过去的“遮风避雨”转向更高功能性的需求，未来中国房地产业仍然有较大的空间，它在中国“稳增长”中仍具有四两拨千斤的功效。

　　随着稳增长政策的力度不断加大，效果逐步显现，随着政府对房地产信贷的持续放松，在城镇化的大背景下，中国房地产业将迎来加速去库存化的时期。我们认为，目前已有一些迹象表明，中国房地产加速去库存化的阶段正在来临。过去房地产开发投资增长率、计划投资增长率持续下降，都压缩了房地产的供给增长率；地方政府取消限购、央行货币与住房信贷政策的调整、调整房地产交易税收都将释放房地产的需求活力，影响着人们对未来房地产市场的预期。

　　供需两方面的共同调整将促使中国房地产逐渐确立新的均衡过程。均衡的调整与实现过程首先就会表现在去库存化逐渐进入加速阶段。国家统计局的数据显示，4月份70个大中城市新建住宅成效继续大幅回升，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别达到了18个和28个。我们认为，在货币政策从滴灌转向全面宽松的环境下，在地方政府对土地财政收入下降的切肤之痛后，房地产市场成交的回暖不是昙花一现，而是新一轮的持续过程，也将从一线城市逐渐向二、三线城市扩散。因此，我们判断，中国房地产市场进入加速去库存化的周期是可以预期的。这是房地产寻求新的均衡过程，也是经济新常态下稳增长的重要条件之一。